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 Cablaggi veloci. I condomini sono salvi? Forse, manca ancora il regolamento.
L’introduzione delle nuove tecnologie e i collegamenti in fibra ottica, offro grandi vantaggi per le nostre abitazioni. Il costante aumento delle installazioni di queste nuove tecnologie, negli edifici condominiali, hanno alimentato alcune questioni sotto il profilo dei rapporti tra condominio e gestori. Da ultimo non sono mancate alcune proteste in merito ad un recente provvedimento adottato dal Governo Monti
Il nuovo “pacchetto tlc”
Per rilanciare l”azienda Italia” cercando di ridurre il divario digitale, mediante una serie di semplificazioni procedurali ed alleggerendo adempimenti ed autorizzazioni al fine di favorire la diffusione della banda ultralarga, connessioni wireless e nuove tecnologie di connessione, il precedente Governo, ha previsto uno specifico “pacchetto tlc”, disciplinato dal decreto-legge 18 ottobre 2012, n. 179, che ha come finalità principale lo sviluppo delle reti di telecomunicazioni in fibra ottica e la diminuzione del divario digitale del territorio nazionale.
All’intero del Decreto, per quanto riguarda gli scavi per la posa della fibra ottica, viene prevista l'esenzione della tassa per l'occupazione del suolo e del sottosuolo oltre a prevedere, con apposito decreto ministeriale, le specifiche tecniche delle operazioni di scavo per le infrastrutture a banda larga. Il decreto dovrà inoltre definire la superficie massima del manto stradale da ripristinare al seguito dell’esecuzione dell’opera. Sempre al fine di velocizzare i tempi delle operazioni di scavo per le infrastrutture a banda larga e ultralarga nell’intero territorio nazionale i tempi per il rilascio della autorizzazioni all’effettuazione degli scavi indicati nel progetto, nonché la concessione del suolo o sottosuolo pubblico necessario all'installazione delle infrastrutture vengono dimezzati: si passa da 90 a 45 giorni nei casi ordinari, da 30 a 15 giorni nel caso di lavori di scavo di lunghezza inferiore ai duecento metri. Mentre nel caso di apertura buche, chiusini per infilaggio cavi o tubi, posa di cavi o tubi aerei su infrastrutture esistente o allacciamento utenti il termine è ridotto a 10 giorni.
Via libera al cablaggio senza il consenso dei condomini
Precedentemente, il legislatore aveva emanato la legge 133 del 6 agosto 2008 e la legge 18 giugno 2009, n. 69. Quest’ultima conteneva una normativa specifica riguardante programmi di interventi infrastrutturali nelle aree sottoutilizzate necessari per facilitare l'adeguamento delle reti di comunicazione elettronica pubbliche e private all'evoluzione tecnologica e alla fornitura dei servizi avanzati di informazione e di comunicazione del Paese. Nonostante gli sforzi, l’Italia risulta essere uno dei paesi europei meno cablati. In questo contesto, ed in base alla nuova normativa, i condomini non potranno più opporsi all’installazione delle antenne e ripetitori.
Con il nuovo articolo 14 della legge 17 dicembre 2012, n. 221, che ha convertito in legge il decreto legge 18 ottobre 2012, n. 179, viene disposto quanto segue:
l'operatore di comunicazione durante la fase di sviluppo della rete in fibra ottica può, in ogni caso, accedere a tutte le parti comuni degli edifici al fine di installare, collegare e manutenere gli elementi di rete, cavi, fili, riparti, linee o simili apparati privi di emissioni elettromagnetiche a radiofrequenza;
il diritto di accesso è consentito anche nel caso di edifici non abitati e di nuova costruzione;
l'operatore di comunicazione ha l'obbligo, d'intesa con le proprietà condominiali, di ripristinare a proprie spese le parti comuni degli immobili oggetto di intervento nello stato precedente i lavori e si accolla gli oneri per la riparazione di eventuali danni arrecati.
Quindi alla luce del nuovo dettato normativo si dispone che i condomini non potranno più opporsi, all’accesso dell’operatore di comunicazione al fine di realizzare o manutenere gli impianti. Inoltre, si specifica, che il diritto di accessoè consentito anche nel caso di edifici non abitati e in corso di costruzione.Solo in caso di danno l’operatore sarà tenuto a risarcire i danni provocati. In realtà, questo recente intervento normativo, vuol porre fine ad una situazione che era caratterizzata da alcune variabili: troppa libertà per enti pubblici da un lato e condomini che ostacolavano scavi e cablaggi creando inevitabilmente lungaggini nelle operazione di scavo ed installazione degli impianti.
In attesa del decreto vi sono interessi contrapposti
Per rendere operativo questo nuovo decreto si attendeva il regolamento per semplificare le procedure e ridurre i tempi previsto dal decreto Crescita 2.0, entro la fine di aprile, ma che ancora non ha visto la luce. Dal alcune indiscrezioni trapelate, complice del rallentamento potrebbe essere stato il periodo convulso del dopo-elezioni e la formazione del nuovo Governo.
A quanto pare a rallentare l’iter ci sono una serie di problemi da risolvere:
la bozza di regolamento predisposta dal ministero dello Sviluppo nono è stata completamente gradita dal ministero dei Trasporti;
l'Anas ha evidenziato la questioni di costi per il ripristino degli interventi;
l'associazione dei Comuni chiedono una condivisione preventiva del regolamento.
Ovviamente la necessità di avere un regolamento significa:
rispettare gli obiettivi dell'Agenda digitale europea;
evitare di porre in essere una giungla di scavi senza controllo;
facilitare la rapida posa in opera della nuova rete, secondo le modalità meno invasive, a minor impatto ambientale e meno onerose.
Ovviamente sarà necessario calibrare le diverse esigenze, non solo delle aziende ma anche degli abitanti dei vada edifici al fine di porre una concreta garanzia contro interventi particolarmente invasivi e dannosi. Per ragioni la necessità di emanare una norma chiara che stabilisca tempi e standard tecnici e autorizzativi valevoli per tutto il territorio nazionale sarebbe sicuramente una via di uscita da questo empasse.
Fonte http://www.condominioweb.com/cablaggi-velociproteste-in-merito-ad-un-recente-provvedimento-adottato-dal-governo-monti.1481#ixzz3mMaCFXKZ
www.condominioweb.com
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Che cosa succede se l'assicurazione condominiale non copre i danni provenienti dalle parti comuni subiti da un condomino?
Questa, nella sostanza, la domanda che ci giunge da un nostro condomino.
Scrive il sig. X : “Un paio di mesi fa il mio appartamento ha subito un danno da infiltrazioni provenienti da una colonna di scarico fognaria comune.
Ho avvisato l'amministratore, il quale s'è prontamente attivato presentando denuncia di sinistro alla compagnia assicurativa del condominio.
Qualche giorno fa è arrivata la risposta dell'Assicurazione, che nega di dover indennizzarmi in quanto a suo modo di vedere il danno non rientra nei sinistri coperti dalla polizza. Che cosa devo fare?”
Al riguardo è bene distinguere tra responsabilità del condominio e ruolo dell'assicurazione rispetto ai sinistri provocati da beni dell'assicurato.
Responsabilità del condominio
Innanzitutto è bene ricordare che un condomino subisce un danno che proviene da parti comuni dell'edificio, il responsabile di quel danno è sempre il custode dei beni comuni, ossia il condominio. La fonte normativa di tale responsabilità è l'art. 2051 c.c. che disciplina l'ipotesi di responsabilità per i danni da cose in custodia. L'elaborazione giurisprudenziale ha chiarito sul custode dei beni (nel nostro caso la compagine) grava una responsabilità di carattere oggettivo che può essere esclusa solamente in ragione del così detto caso fortuito, ossia di un evento non prevedibile ed addebitabile al custode medesimo.
In sostanza chi subisce un danno da parti comuni ha come propria controparte il condominio.
Come quantificare i danni da infiltrazione
Che cosa accade se la compagine stipula una polizza assicurativa per vedersi indennizzata per questo genere di danni?
Contratto di assicurazione
Ai sensi dell'art. 1882 c.c.
“L'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana”.
Pago un premio e se accade qualcosa tra quelle previste dalla polizza, l'assicurazione interviene per tenere indenne l'assicurato dalle conseguenze economiche che quel sinistro ha causato.
In tema di assicurazioni per gli edifici in condominio, sovente note come polizze globale fabbricato (e simili), l'impresa assicuratrice interviene per pagare, al posto del condominio, i danni provenienti dalle parti comuni compresi tra quelli indicati nel contratto di assicurazione.
Assicurazione condominiale. La competenza dell'assemblea a decidere la stipula.
Si badi: l'intervento dell'assicurazione non elimina la responsabilità della compagine, ma semplicemente rivale l'assicurato del pregiudizio economico conseguente al sinistro. Insomma l'assicurazione paga perché il suddetto assicurato è responsabile e non si assume la responsabilità al suo posto. Se l'assicurazione ritiene che il sinistro non sia assicurato perché non compreso nella polizza o perché gli risulta non causato dall'assicurato (o da suoi beni) essa può rifiutarsi di pagare.
Il rifiuto può essere contestato e l'assicurazione citata in giudizio per il pagamento, ma rispetto al condomino, l'unico responsabile resterà sempre e solamente il condominio.
In definitiva, anche per dare risposta al nostro lettore, lui potrà agire contro il condominio per ottenere il risarcimento del danno e questo eventualmente sull'assicurazione (se del caso chiamandola in causa nello stesso giudizio).
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Chi è l’Amministratore di Condominio, qual è il suo ruolo?
L'amministratore è la figura con funzioni esecutive all’interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni, dare esecuzione alle delibere dell'assemblea condominiale, riscuotere i contributi dai condomini, redigere il Bilancio condominiale annuale e rappresentare il condominio nelle procedure giudiziarie nelle quali è parte.
La carica di amministratore di condominio dura un anno con rinnovo automatico, ma può essere revocata in ogni momento. La nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell'amministratore spettano all'assemblea. Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini (anche per delega) presenti all’assemblea stessa che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 2° comma).
L'amministratore può essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa a tempo opportuno l'assemblea dei condomini.
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Chi paga l'assicurazione richiesta dall'assemblea all'amministratore condominiale?
Nell'ultima assemblea di condominio s'è deciso di sostituire l'amministratore per delle sue inadempienze; vista l'esperienza abbiamo chiesto al suo sostituto di procurarsi una polizza ad hoc per il nostro condominio.
Il nuovo amministratore non ha avuto alcun problema a farlo; adesso, però, sta sorgendo un problema. Nel preventivo dettagliato del compenso, che è stato presentato all'assemblea, egli ha inserito una voce relativa al premio da corrispondere all'assicurazione. In sostanza l'amministratore vuole che gli paghiamo noi la polizza.
E' lecito tutto ciò?
Questa la domanda che ci viene rivolta da un nostro Condòmino;
Ecco la risposta.
Assicurazione dell'amministratore condominiale
È una delle novità introdotte ormai quasi due anni orsono dalla riforma del condominio.
Il terzo comma dell'art. 1129 c.c. recita:
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
In dottrina (si veda Celeste, Scarpa, Riforma del condominio, Giuffré, 2012) s'è avanzata la tesi che la richiesta di polizza configuri una condizione sospensiva dell'efficacia della nomina. In buona sostanza fintanto che la persona nominata amministratore non abbia provveduto a stipulare la polizza richiesta, la nomina non può considerarsi efficace.
Il successivo quarto comma specifica che “l'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio”.
Tale dichiarazione pare automatica ed indipendente rispetto ad ogni eventuale richiesta avanzata in tal senso dell'assemblea condominiale. Insomma siccome c'è la polizza (individuale o generale è indifferente) e siccome ci sono lavori straordinari, l'amministratore deve adeguare la polizza all'importo dei lavori.
Fin qui tutto abbastanza chiaro: l'assemblea può pretendere maggiori garanzia economiche dall'amministratore rispetto all'attività ordinaria e straordinaria. Se l'amministratore non provvede alla stipula di un contratto di assicurazione la nomina può non essere considerata valida; proprio per questo è bene subordinare l'avveramento della condizione ad un termine preciso (se non stipuli la polizza entro 10 gg. la nomina perde valore). Nel caso dei lavori straordinari, rispetto ai quali l'adeguamento è obbligatorio, se l'amministratore non vi provvede commette un inadempimento eventualmente sanzionabile con la revoca per gravi irregolarità.
Svolte queste doverose considerazioni di carattere generale, arriviamo al nocciolo della questione postaci dal nostro utente: chi paga che cosa?
In tal senso è utile ricordare che ai sensi dell'art. 1882 c.c. “l'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana”.
Siccome l'assicuratore interviene nell'interesse dell'assicurato, non direttamente del condominio, pare evidente che il premio debba essere pagato dall'amministratore che, poi, sarà il diretto beneficiario della polizza.
E se l'assemblea dovesse deliberare il rimborso del premio?
Ad avviso di chi scrive quella decisione dovrebbe considerarsi invalida: il pagamento del premio da parte dell'assemblea altro non è che un accollo di debito altrui (art. 1293 c.c.) che esula dalle competenze dell'assemblea (che riguardano la gestione e conservazione delle parti comuni), salvo diverso accordo tra tutti i condomini).
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Circolo privato al posto del magazzino?
Tizio è proprietario di un magazzino ubicato nel piano interrato del condominio Alfa. Non utilizzandolo decide di locarlo a Caio che vi apre un circolo privato.
In questi casi, è bene ricordarlo, "nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario. Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene" (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920). La compagine ha deciso di promuovere una causa contro il conduttore chiedendo la cessazione dell’attività.
Secondo l’accusa del condominio, infatti, quella specifica destinazione è vietata dal regolamento e comunque altera il decoro e la tranquillità dell’edificio.
La compagine vede riconosciute le proprie ragioni in primo grado (con ripercussioni anche sul rapporto locatizio) ma l’esito del giudizio viene completamente ribaltato nel giudizio d’appello. Da qui il ricorso per Cassazione.
Prima di entrare nel merito della vicenda, è bene ricordare quali possono essere i limiti che il regolamento condominiale può imporre all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Quello assembleare nessuno.
Quanto a quello di natura contrattuale, è stato costantemente affermato che "l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Ciò, tuttavia, non in modo indiscriminato. In buona sostanza, come ha egregiamente evidenziato la Cassazione, "le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass. n. 23 del 07/01/2004). Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme" (Cass. 20 luglio 2009 n. 16832).
Insomma, se si dice vietato esercitare attività ludiche in limite potrebbe essere troppo generico. Se si dice “vietato aprire circoli privati al posto delle civili abitazioni”, il divieto riguarda le abitazioni e non le altre unità immobiliari. Di conseguenza per le restanti porzioni di piano se l’unico divieto è quello di evitare pregiudizio alla tranquillità ed al decoro, chi lamenta tale violazione dovrà provarla in giudizio senza poter chiedere la chiusura automatica del circolo privato. Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunta la Cassazione, con la sentenza n. 6825 dello scorso 19 marzo, che ha deciso la causa di cui si parlava in principio.
Fonte http://www.condominioweb.com/uso-delle-unita-immobiliari-di-proprieta-esclusiva-circolo-privato-al-posto-del.1435#ixzz3mMazGjUS
www.condominioweb.com
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